таунхаус: плюсы и минусы проживания, отличия от квартиры
Это сообщение автоматически закроется через сек.

Выбираем жилье для семьи с детьми. Плюсы и минусы таунхаусов

Запускаем спецпроект по жилищной грамотности для семей с детьми. В первой серии рассматриваем таунхаусы — своеобразный гибрид квартиры и загородного дома. Удобное жилье, но подойдет оно не всем. Рассмотрим главные плюсы и минусы таунхаусов.

На первый взгляд, демократичный таунхаус (двухуровневая квартира плюс участок) для среднестатистической семьи с тремя детьми просто не имеет альтернатив.

Во-первых, по цене типовой двушки в городе можно приобрести целый дом — от 70 до 100 кв. м, где у каждого будет свой угол, множество мест для хранения и простор для планировки «мокрых» зон. И здесь никто не ходит над головой!

Во-вторых, участок — продолжение дома. Это меняет стиль жизни. Можно и ягоды вырастить, и пикник организовать, и сборный бассейн для малышей наполнить. Причем участок небольшой — от сотки в рядовой секции до трех в торцевых. Забота о нем не съест все ваши выходные.

Наконец, вечером, вернувшись с работы, вам не нужно мучительно искать парковочное место. В общем, плюсы таунхауса очевидны. Однако, недостатки у такого жилья тоже есть. Остановимся на них подробнее.

Таунхаус: плюсы и минусы проживания со соседями

В таунхаусе ваша жизнь всегда на виду. Хорошо, если за брандмауэрной стенкой проживают люди, с которыми комфортно проводить досуг и которым вы можете доверить присмотр за ребенком. В остальных случаях это коммунальная квартира, где живут соседи с разными взглядами и укладами. Для одних загородная жизнь — это вечный праздник с шашлыком и песнями, другим — с утра в школу и на работу, у третьего — в доме слесарная мастерская, а во дворе — филиал подпольного автосервиса.

Поэтому прежде чем принять решение о покупке, знакомьтесь с возможными соседями.

Не стоит сравнивать с площадью квартиры

Продолжаем сравнивать плюсы и минусы таунхауса: от квартиры это жилье отличается не только этажностью, но и совершенном другим планировочным решением. Поэтому сравнивать площади их не очень корректно.

Блок-секции в недорогих проектах (по ценам малогабаритных квартир — до 5 млн руб.) бывают «сквозные» и односторонние. Первые имеют два выхода, вторые (самые компактные) могут иметь один выход и соседей с трех сторон.

В сквозных секциях больше возможностей для организации пространства. Например, можно сделать садик с парадным входом перед домом и хозяйственный двор позади. Но два тамбура съедят ценную площадь, так что это вариант для просторных секций.

Как правило, первый этаж компактного таунхауса — это объединенное пространство гостиной и кухни, а жилые комнаты расположены на втором этаже. В блок-секциях до 50 кв. м это или одна просторная спальня, или две миниатюрные (8-10 кв. м), например, родительская и детская. Лестница съедает около 4 кв. м площади этажа. Поэтому даже просторный санузел здесь вписать проблематично.

В двусторонних блок-секциях от 70 кв. м могут разместиться просторная комната и маленькая спальня, либо три спальни.

На первом этаже может размещаться гостевая или комната для пожилых родителей. Причем если речь о секции с двумя выходами, то это не просто комната, а комната с хобби-зоной в виде тамбура, крыльца-террасы и пространства во дворе. Плюс пространство для велосипедов, спортивного инвентаря, технического творчества и т.п.

Получается, что компактные секции по полезной площади меньше, чем аналогичные по метражу квартиры, а просторные — за счет связи с внешней средой (фактор «участок — продолжение дома») — больше. И вот почему.

  • Комфортная лестница и прилестничная зона — это минус 6-8 кв. м. В компактной секции крутая одномаршевая лестница отнимет не меньше 3-4 кв. м. Но такая лестница неудобна для пожилых и потребует надежной защиты от маленьких.
  • Тамбур при входе съедает от 4 кв. м, а если их два — то уже 8 кв. м. К продаже предлагают и секции без тамбуров — с входом прямо в кухню-гостиную. Это приемлемый вариант для дачи. Но при постоянном зимнем проживании без него не обойтись.

Сколько «квадратов» нужно для комфорта?

Комфортный минимум — комната 10 кв. м на одного и от 14 кв. м на двоих. Причем речь именно о жилых комнатах: проходная кухня-гостиная без тамбура — это не жилое помещение. А если в ней располагается настенный газовый котел — то тем более.

Двуспальная блок-секция — это жилье для семьи с одним ребенком. Если в семье двое малышей, то ваша семья перерастет такое жилище за несколько лет: как только малыши пойдут в школу, они вытеснят родителей в проходную кухню-гостиную.

Кстати, комнаты под крышей не только маленькие, но зачастую и душные — как в летнюю жару, под раскаленной крышей, так и зимой, когда вы щедро отапливаете первый этаж.

Транспорт и инфраструктура

Следующая группа проблем — невысокая транспортная доступность основных массивов малоэтажной застройки и неразвитость инфраструктуры.

Если вы хотите приобрести объект на Карельском перешейке и возить детей в городскую школу и себя в офис — это жилье не для вас. На пути в город вам придется вливаться в «бутылочные горлышки» вместе с жителями новых высоток «прикадья».

Что касается социальной инфраструктуры, то в южных районах области (Тосненском, Гатчинском) вам придется довольствоваться сельскими школами. В ближайшем к городу Всеволожском вашими «конкурентами» за места в детских садах и школах будут жители Кудрово, Янино и Мурино-Девяткино.

Но если у вас работа «на удаленке», а дети сидят с няней — то почему бы и нет?

Качество строительства

Оно, прямо скажем, не всегда высокое. Это нередко обусловлено тем, что малоэтажное строительство, по причине относительно небольших капиталовложений, становится «входным билетом» на строительный рынок для низкоквалифицированных девелоперов и подрядчиков. Далее — череда банкротств, смены собственников и подрядных организаций, упрощение проектов. Поэтому под видом нового таунхауса в Ленобласти сегодня легко приобрести объект, который долгие годы пребывал в состоянии долгостроя и разрушался под открытым небом.

Основной материал, из которого строили таунхаусы — газобетонные блоки. Есть проекты и из керамического кирпича (лучше и дороже), а также «каркасники» (так себе вариант, если секции не разделены брандмауэрными стенами).

Как правило, недорогие таунхаусы возводят на фундаментах типа «монолитная плита».Погреб и помещения в цокольном этаже сделать не получится.

Чаще всего блок-секции сдаются первичным покупателям без отделки. Если в наличии «голые» стены и не разведенные коммуникации, минимальный бюджет отделки составит 300 тыс. руб.

Таунхаусы в Спб и Ленобласти: объекты и цены

Низкие цены часто свидетельствуют, что перед нами — объекты с непростой судьбой. Но есть исключения.

Цены на готовые таунхаусы эконом-класса в окрестностях Петербурга на порталах ЦИАН и Авито стартуют с отметки 1 млн руб. Обычно это односторонние блок-секции 38-40 кв. м массивах Кивеннапа-Юг (Гатчинский район, близ деревни Пудость) и Кивеннапа Юго-Запад (Волосовский район, у Таллиннского шоссе). Речь идет о домах без внутренней отделки, а во втором случае — без газификации (только электроотопление).

Аналогичные предложения на Карельском перешейке, в массиве Кивеннапа Север (Выборгский район) стартуют с отметки 1,4 млн руб. Цены на двусторонние блок-секции (от 60 кв. м) во всех трех массивах — от 1,6 до 3,5 млн руб. (зависит от направления и качества отделки).

Все три массива сдавались с многолетними задержками, а дочерние компании застройщика пережили череду банкротств. Тем не менее, первые очереди массивов сданы и обживаются.

Сразу несколько городков таунхаусов аналогичного формата сосредоточено в Федоровском поселении Тосненского района. Если оставить за скобками безнадежные долгострои и перспективные проекты, то здесь их три. В малоэтажном ЖК «Счастье» минимальная площадь дома-квартиры — 50 кв. м, в продаже от застройщика остались только самые просторные секции — 84 кв. м (от 4,2 млн руб.). Последняя (шестая) очередь сдана в этом году.

Проект Esenin Village начат в далеком 2012 году китайской компанией «ХуаЖэнь», его реализация затянулась и заставила понервничать дольщиков. В первом квартале 2019 года проект успешно завершен дочерним предприятием застройщика — компанией «Леннедвижимость». В продаже два типа готовых к отделке секций: 79 и 97 кв. м. Цены, на которые следует ориентироваться, 3,3-3,8 млн руб. (от застройщика и на вторичном рынке).

ЖК «Федоровское» (застройщик ИСК «Вита»), — это комплекс таунхаусов с трех- и четырехкомнатными квартирами — все двухуровневые и двусторонние. Темпы строительства — бодрые: первую очередь обещают сдать в этом году, минимальная площадь квартиры — 64 кв. м, максимальная — 92,5 кв. м. Порядок цен — 3,06 млн руб. за 68 кв. м без отделки (первая очередь).

В Пушкинском районе успешно реализован проект «Новая Ижора». В его составе — односемейные и сблокированные дома (дуплексы). Минимальная цена на вторичном рынке — 7,6 млн руб. (64 кв. м с отделкой).

Ключевая особенность популярного у покупателей загородной недвижимости Всеволожского района в том, что реализация большинства проектов коттеджных поселков с таунхаусами началась десятилетие назад, затем проекты претерпевали трансформации. Поэтому на фоне островков благополучия здесь немало затянувшихся долгостроев. В некоторых массивах сданы первые очереди, к реализации последующих — даже не приступили.

Одно из самых демократичных предложений вторичного рынка — таунхаусы в коттеджном поселке «Смольный» (тоже объект с непростой судьбой, но с островками благополучия) — блок-секции от 64 кв. м и от 2,7 млн руб. В массиве «Токкари Лэнд» предлагают трехуровневые секции (150 кв. м) от 6 млн руб. (вторичка).

Под видом таунхаусов порой предлагают специфические объекты, в том числе, нежилой фонд. Например, ЖК «Марина» на берегу Финского залива в Петергофе — лодочный кооператив. Снизу — эллинги, сверху — квартиры .

Что такое таунхаус: дом или квартира?

Таунхаус — это обиходное название. В официальных документах вы его не встретите. Такое жилье может быть и многоквартирным домом, и сблокированной застройкой, и даже индивидуальным домом. При этом сама блок-секция в ЕГРН также может быть обозначена как индивидуальный дом, или часть дома (1/2, 1/4 и т. п.), или квартира. Притом, что внешних отличий может не быть вовсе, и зачастую в пригородах Петербурга такие проекты соседствуют.

Все зависит от того, на каком по целевому назначению участке велось строительство и на что застройщик получал разрешение.

Если, согласно генплану муниципального образования, это территория сблокированной застройки, то строили классические таунхаусы — с глухими брандмауэрными стенами и индивидуальными участками.

Если разрешение получалось на строительство многоквартирных домов до трех этажей, то их и возводят, но с признаками классического таунхауса — отдельными выходами, двухуровневыми квартирами.

Третий вариант: на земле для индивидуального жилищного строительства ни многоквартирный, ни малоквартирный дом построить нельзя. Застройщики выкручивались, сделав дом с формальными признаками единого объекта, но с несколькими входами, санузлами и кухнями. Такие объекты обычно предлагают к продаже в долевую собственность.

В чем принципиальная разница?

Индивидуальный дом — это «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое... не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» (ГК РФ, ст. 1. п. 39).

Да, у индивидуального дома быть несколько собственников, входов, лестниц и кухонь. Но здесь все как в коммунальной квартире. У объекта долевой собственности только один плюс — привлекательная цена. Все остальное — жирные минусы.

  • Если хотите сделать ремонт, его придется согласовывать с другими собственниками.
  • Хотите получить семейную ипотеку, вложить в сделку материнский капитал или социальное пособие для многодетных на покупку жилья? Не выйдет.
  • У сособственников есть преимущественное право выкупа, если вы намерены продать свое имущество. Поэтому при продаже вам придется уведомлять их о предстоящей сделке и собирать отказы. Но при этом любой совладелец может сделать множество «сюрпризов» другим, например, подарив часть своего имущества третьим лицам.

Дома блокированной застройки — это «дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком... расположен на отдельном земельном участке» (ГК РФ, ст. 49. п. 2.2).

У собственников сблокированной застройки, кроме глухих стен без проемов, общего имущества нет. Газовые котлы и вводы коммуникаций — индивидуальные. С водоснабжением и канализацией возможны варианты: они могут быть как центральными, так и локальными (индивидуальная скважина и локальное очистное сооружение). Второй вариант имеет больше минусов, чем плюсов.

Зато в сблокированной застройке чердак — ваш, участок — тоже ваш. Можно замостить площадку, сделать перепланировку, оборудовать мансарду или погреб.

Поставить хозблок — сложнее: если участок компактный, то капитальную постройку с фундаментом, вам, скорее всего, не согласуют по санитарным или противопожарным нормам. Но временные сборно-разборные конструкции без фундаментов (беседка, навес) — почти без ограничений.

Главный признак многоквартирного дома — наличие общего имущества и соответствующие ему правовые режимы. Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся лестничные площадки, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, ограждающие конструкции, а также земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

То есть, чердак, технический этаж, коммуникации и участок — общее имущество, и выделению в натуре не подлежит (ЖК РФ, ст. 37, п. 4). Хотите поставить беседку у крыльца — согласуйте с соседями, но не обижайтесь, если они будут ходить в нее как к себе домой, или ставить машину под вашим окном: имеют право. Но вы можете объединиться с ними, чтобы сделать общие парковки, зоны пикников, спортплощадки, организовать помещения для хранения.

Поэтому придется устраивать собрание, прописывать и согласовывать правила, но главное — дружить. То есть, таунхаус в статусе многоквартирного дома — это ни хорошо, и ни плохо. Просто он подразумевает другой уклад и другие правила игры.

В покупку блок-секции в статусе сблокированного дома или квартиры вы можете вложить материнский капитал, а также все виды социальных пособий (сертификат для многодетных, федеральный или региональный материнский капитал, военную ипотеку, а при покупке на первичном рынке — можно претендовать на семейную ипотеку под 6% годовых).

Лучший способ проверить — снять

Перед покупкой стоит внимательно изучить историю проекта по открытым источникам: что за таунхаус, плюсы и минусы, отзывы в соцсетях.

Обязательно посмотрите, как оформлен объект на публичной кадастровой карте Росреестра и генплане поселения на сайте муниципального образования (возможные варианты: индивидуальная застройка, сблокированная застройка, многоквартирный малоэтажный дом, индивидуальные участки, общий участок).

Перед покупкой строящегося объекта следует обращать внимание на статус участка, разрешения на строительство, репутацию застройщика. К сожалению, в большинстве случаев таунхаусы в пригородах Петербурга — это объекты с непростой судьбой.

Прежде, чем принять решение о покупке, попробуйте снять таунхаус в той местности, где вы намерены обосноваться на осенне-зимний сезон. Так вы сможете лично оценить плюсы и минусы жизни в таунхаусе.

Жизнь в таунхаусе: отзывы, плюсы и минусы - на форуме Littleone в разделе «Все о недвижимости».

Плюсы и минусы таунхаусов. Подведем итоги

Плюсы жизни в таунхаусе

  • Участок — продолжение вашего личного пространства;
  • Никто не ходит над головой;
  • Вы не зальете соседей снизу;
  • Свобода перепланировок (в многоквартирном доме кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу, в таунхаусе — можно);
  • Индивидуальное парковочное место перед домом;
  • Дети во дворе под присмотром;
  • Можно организовать хобби-зону, разбить цветник, сделать огород;
  • Индивидуальные газовые котлы позволяют не переплачивать за отопление;
  • Можно пристроить террасу, увеличить крыльцо, поставить разборную беседку, навес, мангал;
  • Можно организовать дополнительные места для хранения (чердак, антресоли, подлестничное пространство).

Минусы жизни в таунхаусе

  • Ваша жизнь — на виду у соседей, шумные или недружелюбные соседи могут доставить дискомфорт;
  • Под окнами ходят чужие люди;
  • Большинство вопросов, связанных с эксплуатацией участка приходится согласовывать с сособственниками;
  • Участок перед домом требует ухода;
  • Коммунальные платежи как правило выше, чем в многоквартирном доме;
  • Отсутствует инфраструктура шаговой доступности, в магазин и школу придется ездить на машине;
  • Летом комнаты под крышей перегреваются;
  • Входные тамбуры и лестница «съедают» полезную площадь;
  • По полу первого этажа — «дует», под крышей — душно;
  • Капитальную пристройку, или хозпостройку на участке в большинстве случаев сделать нельзя.
0
0
726
КОММЕНТАРИИ0
ПОХОЖИЕ МАТЕРИАЛЫ